こんにちは。
不動産の林田商事 林田でございます。
当社ブログをご覧頂きありがとうございます。
気づくと8月もあとわずかとなりました・・・。夏ももうすぐ終わりですね。
皆さんは楽しい夏の思い出ができましたか？
私は夏季休暇中、コロナと雨で引きこもり状態だったので、夏らしい事な何もできませんでした・・・。
8月はもう休みもありませんので、残りすくない夏を楽しみながら仕事に頑張りたいと思います。
さて、今日はいつもよりちょっと早起きしてビジネス系のYouTubeを何本か視聴しました。
その中で、不動産の価値についての動画があり、DCF（ディスカウントキャッシュフロー）の考え方についてのお話がありました。
我々収益不動産を取り扱う者にとってはとては大事な考え方である事を再認識させて頂き、とても勉強になりましので、今日は不動産のDCF法について私なりの解釈でちょっとブログを書きたいと思います。
皆さん、DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）という言葉はご存知でしょうか？
一般の方にはあまり馴染みがない言葉かもしれません。
逆に不動産投資や金融商品、M＆A等に関心がある方はご存じの方も多いのではないでしょうか？
DCF法は会社の企業価値や金融商品、不動産等の現在価値を算出する際に使われる算出方法のひとつです。
収益不動産で言うDCF法は、その物件を保有している期間に得られるであろう予想純利益と物件を売却する際に得られるであろう予想価格を現在価値に割り戻して（割り引いて）計算する方法です。
聞くだけで難しそうですね・・・（笑） 実際に計算方法もまあまあ複雑です・・・。
DCF法で計算した方法が一般的には、より現実的な価格を算出する計算方法と言われています。
今回、DCF法の計算方法を知って頂きたいというよりは、DCFの考え方を知って頂きたいと思い書かせて頂きます。
上記で述べた通り、DCF法では利益を現在価値に割り戻して（割り引いて）計算するというのがポイントかと思います。
では、現在価値に割り戻す（割り引く）とはどういう事か？
現在と将来ではお金の価値が異なるので、将来の予想価格を現在の価値に割り戻すという考え方です。
簡単に言うと、同じ1万円でも今の1万円と将来の1万円ではお金の価値は異なるという事です。
例えば、 ①今日私が1万円あげる ②1年後に私が1万円あげる
皆さんはどちらを選びますか？おそらく大半の方は①の今日もらう方を選択すると思います。
同じ1万円なら1年後より今日ですよね。
では、 ①今日私が1万円あげる ②1年後に私が1.5万円あげる と言ったらどうでしょうか？
①か②か迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか？では③1年後に5万円ならどうでしょうか？
今日の1万円が良いか？1年後の5万円が良いか？その人の考え方によって分かれますね。
また、 ①1年後に私が1万円あげる ②1年後に両親が1万円あげる と言ったらどうでしょうか？
金額、時間は変わりませんが、私と自分の両親だと信頼度がまったく異なりますので大半の方は②を選択されるのではないでしょうか？
何が言いたいかというと、
①時間がかかる投資案件ほど、現在の価値は下がる
②確実性が低い投資案件ほど、現在の価値は下がるという事です。
例えば1年後に100万円で売れるであろう投資商品（配当なし）を購入する場合皆さんならいくらだったら買いますか？
当然、100万円以上で買う人はいないと思います。皆さん100万円以下で買いますよね。
確実性が高い商品なら97万円くらいで買う人もいれば、リスクの高い商品なら80万以下じゃないと買わないと言う人もいるかもしれません。
これが将来の予想価格を現在の価値に割り戻すという考え方かと思います。
身近なところでよく聞く話で言うと、銀行預金と金利の話があるかと思います。
低金利の時代なので、銀行に100万円を0.02％の金利で10年間預けても10年後は1,001,595円になる計算になります。
100万預けてちょっとプラスになったから損も得もなく良かったと思う方もいらっしゃるかもしれません。
ただ、物価上昇を考慮すると仮に10年で1％上昇するとすれば10年後は114,622円になってないといけない計算になります。
10年2％上昇するとすれば10年後は1,218,994円となってないといけない計算になりますね。
DCFの考えでいくと、銀行に100万円10年間預けても10年後には目減りしているという考えになります。
個人的にはお金に対する考えは人それそれだと思っています。
必ずしも預金がダメで投資しないといけないとは思っていません。
ただ、DCF法の考えを知っているのと知らないのでは将来長い目でみると大きな差がでるかもしれませんね。
林田商事株式会社
林田 隆志
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