こんばんは。
不動産の林田商事 林田でございます。
当社ブログをご覧頂きありがとうございます。
今日は高校野球 熊本大会で母校 九州学院の初戦がありました。
私は仕事の合間にネットでちょこちょこと観戦させて頂きました。
結果は文徳高校に1-0で負けてしまい今年の夏は初戦敗退となってしまいました・・・。
残念ではありますが、選手達も一生懸命頑張ったと思います。ホントにお疲れ様でした。
ここ数年甲子園が遠のいていますが、来年に期待したいと思います。
今日は管理物件のアパートの定期点検に行ってきました。
共有部分がちょっと汚れてましたので、軽く掃除をして帰ってきました。
ちょっと動いただけで汗が噴き出してきました。デブには厳しい季節です・・・（笑）
私が行った時、たまたま汚れていたのか？清掃の頻度がちょっと少ないのか？
オーナー様と相談してみたいと思います。
今日は賃貸物件の定期清掃についてちょっと書きたいと思います。
『定期清掃』と聞くと皆さんどんなイメージをお持ちでしょうか？
一戸建てに住んでる方にはあまり馴染みがないかもしれません。
戸建ての場合はほとんどの場合、共有部分がない為、定期清掃が入る事はないかと思います。
逆に分譲マンション等にお住まいの方は、エントランスや階段、廊下、駐車場等を業者が清掃している姿を見かける事も多いかと思います。
分譲マンションは管理組合により建物等が管理されてますので、管理組合から委託を受けた清掃業者が共有部分を定期的に清掃している事が多いですね。
では、アパートや賃貸マンション等はどうでしょうか？
アパートや賃貸マンション等も共有部分があるので、一般的には定期清掃が入っている物件が多いかと思います。
但し、物件により定期清掃の内容や頻度は異なります。なかには定期清掃が入ってない物件もあります。
これは物件のオーナー様や管理会社、実際に清掃をする清掃業者によっても大きな差があります。
もし、あなたが賃貸物件を借りる立場だったらどうでしょうか？
当然、室内の状態や設備の充実等が気になるでしょうが、次に気になるのが室内、室外（共有部分等）の『清潔感』だと思います。
細かい事のようですが、『清潔感』はとても需要です。特に女性のお客様は室内は当然ですが、共有部の細かいところまで目がいくそうです。
室内は綺麗に仕上げられていても共有部分が汚いとお部屋は決まらないという事になりますね。これは非常にもったいないですね。
逆に言うと、築古でも『清潔感』が保たれている物件は決まりやすい物件と言えるかと思います。
以前、業界誌で読んだ入居希望条件のアンケートでも、『築古でも清潔感のある物件が良い』という割合は新築についでかなりの高割合だったと記憶しております。
物件の入居率を上げる為には、室内はもちろんですが、定期清掃等で常に物件を清潔に保っておく事が重要かと思います。
また、定期清掃で物件を清潔に保つ事にはもうひとつ重要な役割があります。それは『テナントリテンション』の考え方です。
テナント＝Tenant＝借主（入居者） リテンション＝retention＝保持
『テナントリテンション』 ≒ 『入居者保持』ですね。
簡単に言うと、ご入居頂いた入居者さんに長く住んで頂けるようなサービスや努力をする事です。
共有部分を定期清掃でいつも清潔感のある状態に保つ事もテナントリテンションの1つではなりかと思います。
では、家主さんの立場であれば、定期清掃は絶対した方が良いのか？
個人的には入居者募集の為にもテナントリテンションの為にも絶対に行った方が良いと思います。
但し、当社管理のアパートや賃貸マンションでも定期清掃の導入は100％ではありません。頻度が少なかったり、導入してない物件もあります。
ひとつは費用の問題です。
定期清掃は当然費用が発生します。頻度が増えるとかかる経費も大きくなります。
部屋の戸数が多い物件等は家賃収入に対して、清掃にかかる経費の割合は少額かもしれませんが、戸数が少ない物件や築古で家賃が下がっている物件等については家賃収入に対しての清掃費の割合が高く、負担になる場合もあるかと思います。
また、物件を維持するにあたり、当然定期清掃費がかかるとご理解頂いているオーナー様は良いのですが、今まで定期清掃を入れてない物件のオーナー様は、今までかからなかった費用が急に発生するようになる為、定期清掃の重要性をご理解頂く必要があります。定期清掃のメリットを伝える事ができなければ当然答えはノーです。
我々管理会社とすれば費用をかけても定期清掃をする必要性を伝える事が大事かと思います。
定期清掃には管理会社と清掃業者の問題もあります。
管理会社が定期清掃を行う場合もあれば、管理会社が清掃業者に委託する場合、オーナー様が直接清掃業者に委託する場合やオーナー様が自ら行う場合があるかと思います。
どのパターンでもきちんと定期清掃されていれば特に問題ないと思いますが、ちゃんと定期清掃されているかの確認が必要です。
当社では、基本的には定期清掃は清掃業者に委託です。物件の点検時に定期清掃の確認を行うようにしております。
もし、定期清掃がうまくいってない場合は清掃業者に内容を再確認したり、オーナー様に清掃の頻度を相談したりするようにしております。
また、当社管理物件でオーナー自ら清掃される物件もあります。
物件の近くにお住まいという事もありますが、頻繁に物件に行きいつもきれいな状態が保たれています。
オーナー様の性格や考えにもよるかと思いますが、ご自身の物件なので愛着があり、とても大事にされていて丁寧に清掃されているのだと思います。
入居者さんとオーナー様が気さくに挨拶する、程よい関係ができており、良いテナントリテンションになっていると思います。
逆に、オーナー様が直接業者に委託されていたり、オーナー様が自ら清掃されている物件で定期清掃がうまくいってない場合が困ります・・・。
なかなかオーナー様に定期清掃ダメですよとも言えませんし・・・。オーナーさんが直接委託した面識のない業者にダメ出しもできません・・・。
とはいえ、入居率やテナントリテンションに影響するものなので、それとなく伝えるようにしております。
賃貸物件の空室対策と言うと、室内のリフォーム、リノベーションや設備の追加、家賃や条件の見直しに力を注ぎがちです。
それももちろん大切な事ですが、物件の入居率を維持する為には定期清掃や外部の維持等の細かい部分もとても重要かと思います。
当社でも正直、定期清掃が不十分な物件も多々あります。
今後、賃貸管理会社として、定期清掃の重要性をご理解頂ける提案も空室対策等と合わせて行っていければと思います。
林田商事株式会社
林田 隆志
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