こんにちは。
不動産の林田商事 林田です。
当社ブログをご覧頂きありがとうございます。
今日は朝から砂取小学校前で交通指導を行ってきました。
現在、秋の交通安全運動期間中です。取締も強化されているかと思います。
皆さんもご用心ください（笑
昨日は熊本賃貸ネットワーク（通称：クマチン）の役員で賃貸物件のフィールドワークを行いまいた。
2020年10月22日に予定してますクマチン会員で行うフィールドワークの予行演習です。
最初に三和不動産の林田社長に『賃貸経営マイスターに学ぶ！物件の評価の重要性と実務活用！！』というテーマで、
フィールドワークの趣旨や目的についてご講演頂きました。
最初に、不動産の経営、管理、募集、売却する場合、全てに影響するのは？
という質問がありました。
答えは・・・
不動産の『価値』です。
では『価値』はどのように決められているのでしょうか？
長年の勘？オーナーの言い値？建築・不動産会社の助言？近隣の家賃相場？etc…
不動産業者の方はご存じでしょうが、収益物件の価値は家賃収入に大きく左右されます。
では、家賃査定の適正なものとは、どんなものでしょうか？
家賃査定をする際、冷静に全ての方向性から、同じ視点で評価することが必要との事でした。
その為には、マニュアル化して、『ルールー決め』と『評価の基準』を作る事が必要との事です。
簡単に言うと、近隣物件との比較を細かくルールに従って評価していくものです。
フィールドワークを活用する事で、ロジックに家賃設定の根拠が説明できるのではないかと考えます。
我々不動産業者も賃料の査定をする際、長年の経験からくる勘と現場の感覚でやってしまう事が多々あると思います。
じゃあその根拠は？と聞かれると、なかなか説明できなかったり、近くの家賃が幾らくらいだからetc…
適切な答えができない場合が多々あるかと思います。
私も保有してますCPM（米国公認不動産経営管理士）という資格があります。
資格取得の為の講座でも、家賃査定の方法は近隣物件との比較により適正家賃を算出する方法が用いられています。
また、CPMはクライアントであるオーナー様にご提案をする際、その根拠についても説明する事が大切とされています。
今回学んだ査定方法をうまく活用する事で、今後の家賃設定もロジカルなものになるかと思います。
時間と手間はかかりますが、非常に大事な事かと思います。
家賃査定は、家賃収入だけでなく物件価値にも大きく影響します。
家賃査定が10％下がると、単純に計算して、売却価格も10％下がってしまいます。
この差は非常に大きいですね。
講義を受講した後、実際に物件を2件見に行きました。
参加者それぞれでとりあえず評価を出してみました。
今回は査定基準を決めてませんでしたので、結果には差がありました。
他の方の査定も発表して頂き、自分の査定と比べてみる事で、物件を自分の私感ではなく、冷静に客観的に判断する事の大切さが学べたのではないかと思います。
実際にお客様に物件をご紹介する営業マンでも、その家賃が高いのか？安いのか？理解してない営業マンも多々いるかと思います。
また、私感で判断している営業マンも多いのではないでしょうか？
ちょっと決まりが悪い物件等は早く決めたいと思う私感が働き、少々安めの家賃設定に評価しがちです。
私も気持ちはわかりますが、あくまで客観的判断が大事かと思います。
物件のオーナー様もご自身の私感で家賃を評価されている方も多いかと思います。
特にご自身が長年住み慣れたエリアの物件は高く評価される事も多々あるかと思います。
オーナー様にも我々管理会社が客観的に見た評価をお伝えする事が大事になってくるのではないでしょうか？
長丁場の勉強会の後は・・・
同業の有志で食事に行ってきまいた。
料理も美味しく、お酒も進み・・・
話も盛り上がりました。
お会計をするとまあまあの金額になってしまいました・・・（笑
Pizza.肉.ワイン.イルフォルノドーロ
熊本市中央区手取本町3-9-1
林田商事株式会社
林田 隆志
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