こんにちは。
不動産の林田商事 林田でございます。
当社ブログをご覧頂きありがとうございました。
一昨日の夕方、仕事を終えてそろそろ帰ろうとしていると消防団の緊急連絡が入りました。
水前寺公園内にある出水神社で火事の通報ありとの事で、出動命令が出ました。
出動の準備をして、さ～出ようかという時に、先に現場に行った先輩より電話があり、
誤報だったので来なくていいよ！との連絡でした。
神社の関係者の方がお札を燃やされている時に、遠方から煙を見た通行人の方が119通報されたようです。
そして、今朝の6時半、砂取小学校で火災の緊急連絡が入り、出動してきました。
現地についたら燃えてる気配はありませんが、複数台の消防車が出動しておりました。
ここ数日の大雨で雨漏りがあったようで警報器の誤作動で消防所に連絡が入ったようです。
ちょっと拍子抜けしちゃいましたが、何事もなく良かったです。
昨日は午後から日管協 熊本県支部の例会が開催されました。
私は時間の都合もあり、ZOOMで参加させて頂きました。
例会で㈱明和不動産の川口会長より事故物件の告知義務（心理的瑕疵の告知義務）についてのお話がありました。
昨日の新聞にも取り上げられてましたので、その事についてちょっと書きたいと思います。
『事故物件』という言葉は聞いた事がある方も多いのではないでしょうか？
一般的には、自殺や他殺、火災、事故等により人が亡くなった物件や自然死でも発見が遅かった物件等を事故物件と言います。
皆さんは事故物件と聞くと、どんなイメージをお持ちでしょうか？
人が住まなくなった廃墟のようなイメージでしょうか？
特に自殺や他殺があった物件は怖くて住めないという方もいらっしゃるかもしれません。
逆に事故があった物件は特殊清掃をしてピカピカにされ、事故物件とわからないようにしてある？
そんなイメージの方もいらっしゃるかもしれませんね。
私は不動産業者なので、事故物件と聞くと、賃貸も売買もそうですが、貸しづらい物件（売りづらい物件）、家賃（価格）を下げないと決まらない物件というイメージを抱いてしまします。
それは、宅建業法で賃貸借契約（売買契約）の際には、借主（買主）に対して事故の内容を説明する告知義務があるからです。
基本的には事故物件である事を内緒で貸す（売る）事はできないんです。
事故があった物件を好ん住みたい（買いたい）という方は少数でしょうから、必然的に家賃（価格）は下がってしまいますね。
もうだいぶ昔の話ですが、私がまだ東京に住んでいた時、ネットで賃貸物件を探していました。
「エッ！？」と思うくらい相場よりかなり安い物件を見つけた事があります。
物件の備考欄に目を通すと小っちゃい文字で「心理的瑕疵あり」と記載がありました。
問い合せはしませんでしたので詳細は分かりませんが、おそらく事故物件だったと思います。
では、事故物件は何をもって事故物件と言われるのでしょうか？事故物件の定義は？
もし事故物件となってしまった場合、どのくらいの期間告知しなければならないのでしょうか？
結論から言うと、現在の業法では事故物件の明確なルールは曖昧です。
当然、「人が亡くなった物件＝事故物件」 という訳ではありません。
自殺、他殺、事故、火災等で亡くなった場合は事故物件と扱われる事が多いかと思います。
逆に人が自宅で亡くなる事はよくある事だと思います。これは自然死なので事故物件とはならない事が多いですね。
ただ、ひとり暮らしの方が自然死されて発見が遅れたらどうでしょうか？
亡くなられて数時間後や翌日なら事故物件とはならない事の方が多いかと思います。
では、死後数週間たって腐敗した状態で発見されたらどうでしょうか？これは事故物件として扱われる可能性はあります。
賃貸借契約（売買契約）の際に事故物件として告知する義務があるのか？ないのか？の判断は非常に難しいところです。
上記でも述べたように、事故物件は貸しづらかったり（売りづらかったり）、家賃（価格）を下げないと決まらなかったりするので、
事故物件である事を隠して賃貸（売買）をしたい貸主（売主）さんもいらっしゃるかと思います。
但し、告知をしなかった為、借主（買主）から貸主（売主）や不動産業者に対し後々損害賠償を請求されるケースもあります。
裁判で事故物件と判断されれば、業法違反（告知義務違反）と判断されていまうかもしれません。
事故物件の定義については賛否両論ありかと思いますが、ひとつの判断基準として、一般的な人がマイナスな感情を抱く事故か？どうか？だと言われています。
簡単に言うと、その事故がおきた事を知っていたら契約したか？しなかったか？になってくるかと思います。
とは言え、一般的って難しいですね。人の感情なんて人それぞれですからね。
当社では事故物件か？そうでないか？の判断を迷う案件は貸主（売主）さんに相談のうえ、基本的には告知をする事にしております。
後々損害賠償にでもなれば、貸主（売主）さんにもご迷惑をおかけしますし、我々も業法違反になる可能性もありますからね。
では、告知義務の期間はどうでしょうか？事故発生からどれくらいの期間告知義務があるのか？
結論、これも事故物件の定義同様に期間も曖昧です。
告知義務は定められているものの明確な期間は定められておりません。
昔々、諸先輩方に聞いた話では・・・
「業者によっては、賃貸物件の告知は次の入居者にはするけど、その次の入居者には説明してなかった・・・。」
「社員を一旦事故物件に入居させて告知義務をのがれてた業者もいた・・・。」
なんてひどい話を聞いた事もありますが、現在はそんな会社は少数かと思います。
告知の期間については死亡原因や物件エリアによっても差があるようです。
例えば、東京のような大都市圏の単身向け物件だと近所付き合いもなく、噂話も立ちにくい為、事故の話は短期間で風化してしまうかもしれません。
逆に田舎の住宅街の物件であれば、昔程ではないにしろ近所付き合いがあり、いつまでも事故の噂が残ってしまうかもしれません。
期間についても上記の定義同様に非常に難しい問題ですね。
この度、2021年5月20日に国土交通省より、入居者らが死亡した『事故物件』について、不動産業者が売買、賃貸の契約者告知すべき対象をまとめた初めての指針案が公表されました。
（以下、産経新聞記事一部抜粋）
「病気や老衰、転倒事故により死亡は告知の対象外と明記。殺人や自殺、火災による死亡は告知すべきだとしたが、賃貸は発生から３年経過すれば不要とした。6月18日まで一般から意見を募った上で決定する。
事故物件は宅地建物取引業法で告知の必要があるが、明確なルールがなく具体的な扱いは業者の判断に委ねられていた。そのため入居後、訴訟に発展する例もあった。指針に強制力はないが、業者に周知してトラブルを未然に防ぐ狙いがある。
指針案の対象はマンションや一戸建てなどの住宅。居室のほかベランダ、廊下など日常的に使う共用部を含め、入居者以外が死亡するケースも対象になる。」
明確なルールが決定すれば貸主（売主）さんや不動産業者の告知義務が定着して、告知義務違反で争う事例も減るのではないでしょうか？
個人的にはルールーが明確になる事を強く望んでおります。
一般の方は『事故物件』は他人事に感じる方も多いかと思いますが、不動産業界に長年いると事故物件と出会う事も当然あります。
ご存じの方もいらっしゃると思いますが、『事故物件』を調べる『大島てる』という有名なサイトがあります。
このサイトを見る限り熊本市内だけでも260件の事故物件が掲載されています。実際はもっと多いのでしょうね。
皆さんのお住まいの近くにも事故物件はあるかもしれませんね。
また、『事故物件』でも安く借りれる（買える）ならあまり気にしないという人も少数ですがいらっしゃいます。
4～5年前、北川 景子さん主演の『家売るオンナ』というドラマがありました。
その中で、殺人のあった事故物件を三軒家チーフ（北川 景子さん）が見事売却したシーンがありました。
買主は相場より格安で購入できるという事で看護婦さんが購入したという設定でした。
実際、看護婦さんや葬儀屋さん等、人の死に仕事として直面されている方は一般の方と比べるとあまり気にならないという方がいらっしゃると聞いた事があります。
また、私の知人（外国籍）の方はサラリーマンですが、事故物件でも全然気にしないと言っていました。むしろ安く借りれるならその方が良いそうです。
東京は戦国時代や第二次世界大戦で沢山の方が亡くなられているので、そこら中に事故物件があるんじゃない？的な感じです・・・。
海外的な発想かもしれませんが、とても驚いた記憶があります。
事故物件を専門に取り扱う『成仏不動産』というサイトがあります。ネーミングが良いですね。
最近は事故物件でも気にしないという方が増えているのかもしれませんね。
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林田 隆志
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