ターニングポイント

更新日: 2020年8月20日

こんにちは。
不動産の林田商事 林田です。
当社ブログをご覧頂きありがとうございます。

今日は、先日お引渡しをした貸家についてちょっと書きたいと思います。

物件は築43年の戸建て住宅です。この度、室内の大規模リフォームをさせて頂きました。
物件の退去時の様子は以前のブログに書きましたので宜しければご覧ください。

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リフォーム後の室内はこんな感じです・・・

仕上がりをオーナー様に確認して頂きましたら、『私が住んでもいいな~!』と言って頂き、とても喜んで頂きました。
入居者募集は先行して行っておりましたので、完成後、すぐにお引渡しとなりました。

賃貸物件の大型リフォームやリノベーションは、賃貸経営において重要なターニングポイントになるかと思います。
物件の状況にもよるかと思いますが、オーナー様にとっては大きな投資(出費)となります。
逆に、物件価値を上げるバリューアップのチャンスでもあるかと思います。

では、築古の賃貸物件は大型リフォームやリノベーションをした方が良いのか?
必ずしもそうとは限りません。慎重に判断する必要があるかと思います。

物件の状況も違いますし、オーナー様の状況や考えも皆さん様々です。
費用はいくらかけるのか?現金で払うのか?借り入れをするのか?
家賃は現況のままなのか?いくらかアップできるのか?近隣相場は?
募集条件は現状のままで良いのか?変更する必要があるのか?etc・・・
いろいろ考える事がいっぱいありますね(笑

これを数値化できると大きな判断材料になるのではないでしょうか?
それには、現状分析がとても大事になってきます。
これがなかなか大変で、時間と労力を費やしますが提案の重要な部分になるかと思います。

当社では、事前にオーナー様のお考えを聞いたうえで、通常2〜3パターンのご提案をするように心がけております。
選択肢がないとオーナー様も判断できませんからね・・・。
いろいろ助言はさせて頂きますが、最終判断はオーナー様です。

オーナー様の物件ですし、お金を出すのもリスクを一番負うのもオーナー様です。
我々管理会社ができる事はオーナー様にリスクも含めてご納得頂き選択して頂く事かと思っております。
オーナー様を説得する仕事から、オーナー様に選択頂く仕事にシフトしないといけませんね。

ここ数年、熊本でもフルリノベーションの物件をよく見かけます。
何の関係もない私が余計なお世話かと思いますが、これって数字あうのかな?と思う物件もたまにあります(笑

よくある失敗事例で言うと・・・
物件も古くなってきたし、入居率も悪くなってきたので◯百万かけて、フルリフォームしました。
お部屋もきれいになり、入居募集も苦戦はしたものの何とか決まって良かったよかった。
オーナーさんも出費は大きかったものの満室で安心しました。良かったよかった。
管理会社もリフォームが取れて、賃貸仲介もできて良かったよかった。
入居者さんもフルリフォームのきれいなお部屋にこの家賃で住めて良かったよかった。
みんなハッピーで良かったよかった・・・。と思いきや、
オーナー様だけ全然ハッピーじゃなかった(泣 という話はよくある話です。

理由はいろいろあるかと思いますが・・・
例えば、地域の家賃相場や募集条件の分析ができておらず、最終的には予定の家賃より下げなければいけなかったり・・・。
ひどい場合は、リフォーム費用から逆算して家賃設定していた為、相場と大きな差があったり・・・。
そもそも収支の計算がされてなかったり・・・。
オーナー様が比較するものがないので、そんなものだと思っていたりetc・・・・。

なかには、募集条件の変更や最低限のリフォーム、数千円の家賃ダウンで決まる場合もあるかと思います。
また、大型リフォームより家賃ダウンを選択されるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
逆に、相続等を考えて、自分の代で大型リフォームをしておきたいという考えのオーナー様もいるかもしれません。
皆さん、お考えや資産状況も異なりますので難しいですね。

正直、我々管理会社の立場からすると・・・
物件にもよりますが、最低限のリフォームをして家賃を下げましょうという提案が一番楽です。
家主さんも大きな出費を抑えられるので、その提案を選択しがちです。
ただ、長い目でみると大幅に家賃を下げる選択肢はオーナー様にとってマイナスな事も多いので、
家賃を下げるのは最終手段として、家賃を下げないですむご提案を心がけていきたいと思います。

林田商事株式会社
林田 隆志

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