こんにちは。
不動産の林田商事 林田です。
当社ブログをご覧頂きありがとうございます。
昨日は、水曜日で定休日ではありましたが、
お客様より物件査定のご依頼を頂きましたので、現地を見に行ってきました。
知り合いからのご紹介での査定依頼。ほんとに有難い事です。
今回の査定は、・・・
①売却した場合
②賃貸で貸した場合
のW査定をさせて頂く事になりました。
特に急いで現金化しなければいけない所有者様は別ですが、最近はW査定をご希望されるお客様も結構いらっしゃいます。
この場合、多くの所有者様は、家への思い入れもあり、『手放すよりは、賃貸でいけるなら賃貸で・・・。』というお話になる事も多々あります。
親からもらった大切な不動産だったり、長期ローンで苦労して手に入れた家だったりしますので、当然といえば当然なのかもしれません。
売却は最終手段と考えていらっしゃる方が多いように感じます。もちろん、所有者さんの意思なので尊重すべきだと私は考えています。
しかし、注意しなければいけない点もいくつかあります。
ご自宅を売るか？貸すか？というお客様はの大半は賃貸経営が初めてという点です。
まず近隣の物件をピックアップして賃貸相場を出します。
そこから物件のプラス要因、マイナス要因を足し算、引き算をして・・・
初期費用や契約の条件等を決めて、とりあえずお家賃〇万円くらいで募集しましょうか？となります。
『〇万円で貸せるなら・・・。貸したい・・・。』とお考えになるようですが、
ほとんどの場合、賃貸に出す前に初期投資が必要です。
業者を入れた清掃はもちろんの事、畳の表替え、クロスの張替え、小修繕etc… 物件にもよりますが、まとまった費用がかかる事も多々あります。
また、賃貸中も修繕費や運営費、税金等もありますので、出ていくお金の事もきちんと説明する必要があります。
特に修繕費は、突発的に多額の費用かかる場合がありますので、家賃の全額とは言いませんが、多少プールできる余裕がある方でないと厳しいのではないかと思います。
初めて賃貸経営される方には、金銭面だけではなく、物件を『人に貸す』という事を理解して頂く必要があるかと思っています。
特に物件に思い入れが強い方ですと、入居者さんが大切に使用してくれているのか？気になるとは思いますが、人に貸してる以上室内を見る事はできません。
途中で貸主からの申し出による解約も基本的には難しいと思って頂く必要があります。
また、物件も当然経年劣化がありますので、長期入居の場合、退去後のお部屋がご自身の想像以上に傷んでいるケースも多々あります。
入居者の故意・過失による破損等は別として、物なので古くもなりますし、傷みもします。償却の対価としてお家賃を頂くという考えを持って頂く必要があるかと思います。
今回の査定物件は所有者様がどのように判断されるかわかりませんが、
少しでも力になれるようご提案できればと思っております。
林田商事株式会社
林田 隆志
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