大規模修繕の基本とコストの考え方!

更新日: 2019年7月17日

こんにちは。

林田商事㈱のブログをご覧頂きありがとうございます。

先日、IREM JAPAN九州支部主催のフォローアップセミナーに参加してきましたので、今日はその事について書きたいと思います。

テーマは『大規模修繕の基本コストの考え方!』という事で、大阪より㈱アローペイントの染矢社長にご講演頂きました。

染矢社長とは、東京で行われた賃貸住宅フェアーの際に一度ご挨拶させて頂いた事があります。16歳で職人の世界に入り21歳に大規模修繕専門の会社をつくり独立。現在は、大規模修繕だけでなく、人材育成や工事コンサルタント等も手掛ける凄腕の社長さんです。

もと職人さんという事から現場目線での話や現場での裏話等も好評で、人気のセミナー講師です。

皆さん大規模修繕というとどんなイメージをお持ちでしょうか?

私もそうですが、まずは多額のお金がかかる・・・。というイメージが一番にくる方も多いのではないでしょうか?

確かにアパートやマンションを所有されている家主さんにとって、この大規模修繕は高額な出費ですね。十数年に一度の大イベントと言ってもよいかと思います。高額な為、ついつい後回しになりがちですね(笑)

ただ、大規模修繕は物件を維持する為にはとても大事なことで、あまり先延ばしにすると、元の状態に戻すのは不可能になってしまったり、余計な出費が増えたりする事も多々あるそうです。物件を長期保有されるオーナー様にとっては、避けては通れない課題ですね。

そんな大規模修繕ですが、築何年くらいで行えば良いのでしょうか?10年?15年?

正解は・・・

物件によって異なるので、築何年後にすると良いと言う事は言えないそうです・・・(笑)

ただ、一般的には築15年を過ぎると元の状態に戻す事が困難だったり、不可能だったりする事が多いので、築10年~13年くらいの間では一度プロの方に見て頂いて、大規模修繕をする時期を考えていくと良いのではないでしょうか。

物件を見るポイントとしては、まず物件の中で、一番日が当たる場所を選んで判断するそうです。特に素人の方が中古物件等を購入する際、物件の外壁等の状態を判断をする場合、日当たりの良い軒を見ると良いそうです。軒先に水が漏れたシミがあったりする場合は注意が必要との事でした。

また、壁のクラック等も0.3mm以下であれば、おそらく表面のひび割れだけで、水の浸透の可能性は低いとの事で、あまり心配しなくて良いとの事です。逆にひび割れが0.3mmを超えてくると中までひび割れが進み、水が浸透している可能性があり要注意との事です。壁に膨れが出てくると壁内に水分が入っているので早めに修繕が必要との事でした。

今回のセミナーのお話のメインは、この大規模修繕を行う際に、リペア(復元)ではなく、リノベーション(修復再生)をする事で物件価値をあげるというものでした。その1つの方法が、大規模修繕をする際にデザインを入れてバリューアップするという方法です。

大規模修繕は多額のお金がかかりますが、物件の寿命を延ばす事で、家賃で回収する期間を延ばす事ができます。大規模修繕と同時にリノベするの事で別途の費用をあまりかけずにバリューアップするという理にかなった内容でした。

今まで大規模修繕をする際、何社か見積りを取って、一番安い会社に決めがちでしたが、物件のバリューアップを考えて、きちんと施工して頂ける会社を選ぶ事がとても大切だと改めて思いました。

最後に大規模修繕のおおまかな単価を教えて頂きました。

ここでは書けませんが・・・。足場の単価計算の方法や塗装の㎡単価、防水ウレタンシートの単価、長尺シートの単価etc・・・。普段なかなか聞けないので皆さん興味津々で真剣に聞いてました。私もはじめて聞いたので、今後見積りを取る際の参考にしたいと思います。

 

林田商事株式会社

林田 隆志